Wanneer  men een onroerende zaak in Frankrijk wenst te kopen (met meerdere personen) kan men kiezen tussen aankoop ”in onverdeeldheid” dan wel middels een SCI.

1/ WIJZE VAN AANKOOP

Ik zal in grote lijnen de voor- en nadelen van beide opties schetsen.

a) Aankoop in onverdeeldheid

”Onverdeeldheid” is de juridische figuur waarin meerdere personen dezelfde rechten

uitoefenen op één en dezelfde onroerende zaak.

i. Voordelen

Deze figuur wordt in het algemeen aangeraden omdat zij enkele voordelen kent:

• Aankoop is eenvoudig en snel ;
• De kosten zijn lager (bijv. na overlijden of echtscheiding) ;
• Een grotere vrijheid om over de onroerende zaak te beschikken

(bij een SCI kan een aandeelhouder geblokkeerd worden door de overige aandeelhouders, een en ander afhankelijk van de meerderheid waarmee besluiten conform de statuten moeten worden genomen).

• Het staat de eigenaren vrij de onroerende zaak gemeubileerd te verhuren  (met name wanneer het seizoensgebonden verhuur betreft).

ii. Nadelen

Deze figuur kent echter ook enkele nadelen :

• alle besluiten dienen te worden genomen  met  algemene stemmen van de deelgenoten ;

 tot handelingen van bestuur dient te worden besloten met een meerderheid van 2/3 van de deelgenoten.

b) De SCI

1. Voordelen

Het juridische kader van de SCI est interessant.

Men heeft bijvoorbeeld de vrijheid een aandeel in de onroerende zaak aan de kinderen over te dragen terwijl men zelf zeggenschap behoudt.

Aankoop en beheer van een onroerende zaak middels een SCI biedt voordelen daar waar het de organisatie van het beheer betreft. Indien bijvoorbeeld de ouders enkele aandelen in volle eigendom behouden kunnen de statuten zodanig worden ingericht dat zij onherroepelijk tot gérant worden benoemd en daardoor de meest uitgebreide bevoegdheden hebben (waaronder de mogelijkheid de onroerende zaak te verkopen).

In de praktijk kan de gérant besluiten over uit te voeren werkzaamheden, hij kan een bijdrage verzoeken voor de betaling van facturen en kan overeenkomsten aangaan.

De wijze van besluitvorming kan zeer gedetailleerd in de statuten worden opgenomen zodanig dat een samenhang tussen familieleden of aandeelhouders blijft bestaan.

Besluiten kunnen worden onderworpen aan een bepaalde meerderheid, zodanig dat deze eenvoudig kunnen worden genomen.

Iedere aandeelhouder kan zijn aandelen overdragen zonder dat de SCI ontbonden behoeft te worden of de onroerende zaak dient te worden verkocht. Deze onroerende zaak blijft immers eigendom van de SCI.

Daarnaast biedt de SCI het voordeel dat persoonlijke schuldeisers van een aandeelhouder geen beslag kunnen leggen op de onroerende zaak (die immers eigendom is van de SCI), maar uitsluitend op de aandelen van de desbetreffende aandeelhouder.

1. Nadelen

Bijzondere aandacht echter verdienen de volgende punten:

• Zoals hiervoor al gezegd kunnen besluiten die met een bepaalde meerderheid dienen te worden genomen zowel een voordeel als een nadeel met zich meebrengen. Indien de aandeelhouders het niet met elkaar eens zijn kan een situatie ontstaan waardoor de besluitvorming wordt geblokkeerd, meerderheidsaandeelhouders kunnen minderheidsaandeelhouders de pas afsluiten.  
• de SCI dient in geen geval gemeubileerd te verhuren ;
• Iedere financiële bijdrage (naast de storting op het kapitaal) door de aandeelhouders aan de SCI tot betaling (van een deel) van de onkosten (denk aan onroerende zaak belasting, terugbetaling van leningen, betaling van werkzaamheden) creëert een schuld van de SCI/vordering van de aandeelhouder op de SCI (de zgn. compte courant d’associé). Ingeval van schenking van aandelengaan deze bedragen niet mee over, zodat deze vordering altijd deel zal blijven uitmaken van de activa van de SCI (totdat deze wordt ingelost, of ingeval van overlijden of van schenking van de vordering).
• Daarnaast brengt ontmanteling van de SCI (indien de aandeelhouders de onroerende zaak in privé willen houden) behoorlijke kosten met zich mee:  in dat geval dienen de kosten voor ontbinding van de SCI te worden voldaan (op dit moment ongeveer 3,8% van de activa) en dreigt het risico van latente vermogenswinstbelasting. Ook indien één van de aandeelhouders de aandelen van een andere aandeelhouder wil aankopen zijn de fiscale aspecten minder gunstig dan wanneer de onroerende zaak in privé gehouden zou zijn.
• De jaarlijks te verrichten formaliteiten kunnen zwaar zijn (het opmaken van een proces-verbaal van de jaarvergadering, van de jaarstukken en de balans …).
• De aftrek van 30% op de IFI voor een eerste (hoofd-) woning is bij een SCI niet van toepassing).

Kosten

• De kosten voor oprichting van een SCI bedragen 3.500 € (wanneer deze door ons wordt opgericht, aan te raden ivm de eisen van transparantie voor de Nederlandse fiscus), inclusief  kosten van publicatie en inschrijving.
• Inbreng van een onroerende zaak in een SCI brengt de volgende kosten met zich mee:
• kosten in de orde van grootte van ongeveer 0,5% over de waarde van de in te brengen onroerende zaak;
• vermogenswinstbelasting (’impôt de plus-value), behalve indien het de inbreng van een eerste woning betreft of de onroerende zaak al langer dan 30 jaar in bezit is.
• Indien de woning in onverdeeldheid wordt aangekocht is sprake van een klassieke verkoop.

CONCLUSIE

De SCI wordt veel gebruikt :

• voor onroerend goed bezit waarbij veel familieleden zijn betrokken, zodat besluiten op een georganiseerde manier kunnen worden genomen.
• met het doel de onroerende zaak middels schenking (gedeeltelijk) over te dragen met behoud van zeggenschap.
• ingeval van aankoop van een huurpand waarbij de lening zal worden terugbetaald middels de huurpenningen (??)

Ingeval van een onverdeeldheid waarbij de deelgenoten allen wensen te beschikken over  dezelfde bevoegdheden is een SCI geen vanzelfsprekende optie.