De SCI is een maatschap met rechtspersoonlijkheid naar Frans recht. Door de Franse fiscus wordt de SCI als transparant gezien voor onder andere de inkomsten- en vermogensbelasting. Dat betekent dat de activiteiten van de SCI rechtstreeks aan haar aandeelhouders, de zogenoemde ‘associés’, worden toegerekend. Ook de Nederlandse fiscus beschouwt de SCI als transparant indien de statuten aan bepaalde eisen voldoen.
Aangezien aandelen in een SCI roerende zaken zijn, is op de vererving van deze aandelen geen Frans erfrecht van toepassing wanneer de aandeelhouder ten tijde van zijn overlijden buiten Frankrijk woont. Dit betekent dat het Nederlandse erfrecht en eventuele Nederlandse testamenten zonder meer van toepassing zullen zijn op deze (voor het erfrecht) roerende goederen.
In de statuten van de SCI kan veel geregeld worden. Zo zou geregeld kunnen worden dat de aandelen niet vrij kunnen vererven, worden geschonken of worden verkocht, maar eerst moeten worden aangeboden aan de andere aandeelhouders. Door middel van een dergelijke goedkeuringsregeling wordt bereikt dat aandeelhouders niet ongewenst geconfronteerd worden met nieuwe aandeelhouders. Wanneer een aandeelhouder zijn aandelen wenst over te dragen, te schenken of wanneer hij overlijdt, hebben de bestaande aandeelhouders een eerste recht van koop. Indien men de woning in Frankrijk rechtstreeks houdt dan verkrijgen de erfgenamen zonder meer hun aandeel in de onroerende zaak.
Bij een eventuele toekomstige verkoop valt de vermogenswinst bij het houden van de woning onder een SCI onder het regime van de plus value des particuliers en zal er na een verloop van 22 jaren na aankoop geen plus value belasting meer verschuldigd zijn.
Als de SCI wordt volgekapitaliseerd, hebben de aandelen dezelfde waarde als de onroerende zaak. Wanneer (later) aandelen in de SCI worden overgedragen, dient hierover 5% registratierecht (over de waarde van de aandelen) betaald te worden in Frankrijk (over de overdracht van onroerende zaken is 5,09% registratierecht verschuldigd). Om dit te vermijden, dan wel deze rechten zo laag mogelijk te houden, kan men de waarde van de aandelen verlagen (dus niet volkapitaliseren) door de SCI voornamelijk te voeden met ‘comptes associés’, een soort informeel kapitaal, leningen (rentevrij) verstrekt aan de SCI door de associés. Ook deze leningen zijn natuurlijk overdraagbaar, maar het zijn geen aandelen meer in een onroerende zaak dus registratierecht is niet verschuldigd terwijl de waarde van de aandelen zakt tot het saldo van de waarde van de onroerende zaak en de comptes associés.
Een nadeel van deze comptes associés is dat de Nederlandse fiscus geen vrijstelling zou kunnen geven voor de vorderingen op de SCI die in box 3 worden opgegeven. De Nederlandse fiscus zou kunnen stellen dat alleen voorkoming van dubbele belasting wordt gegeven voor de waarde van de aandelen en niet voor de vordering op de SCI. Deze vordering zou dan dubbel belast worden. Een ander nadeel kan zijn dat wanneer een aandeelhouder overlijdt en hij een vordering op de SCI heeft, in Frankrijk niet alleen de vererving van de aandelen aan successierecht is onderworpen, maar tevens de vordering op de SCI. Dit is te voorkomen door de aankoop van de woning door de SCI te laten financieren middels een externe lening.
De waarde van de aandelen van de SCI kunnen verder tijdens de rit laag gehouden worden door kosten extern te financieren.
Ook bij een SCI structuur betaalt men door de fiscale transparantie van de SCI geen belasting over de woning in Frankrijk voor de vermogensrendementsbelasting van box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting aangezien de heffing over Franse onroerende zaken aan Frankrijk is toegewezen. Wel dient ook hier de Franse onroerende zaak in box 3 te worden aangegeven, maar tegelijkertijd verleent Nederland een vrijstelling voor de ‘netto-waarde’.
Een belangrijk nadelig fiscaal aspect ten aanzien van de SCI is wel dat indien de SCI de woning gemeubileerd zou gaan verhuren, de SCI beschouwd zal worden als een daadwerkelijke rechtspersoon en zij niet meer zal vallen onder het inkomstenbelasting regime. In een dergelijk geval valt zij dan onder het vennootschapsbelasting regime. Dit geeft met name zeer nadelige complicaties met betrekking tot de plus value bij een toekomstige verkoop.
Indien de woning wordt gehouden door een ‘Société Civile Immobilière’ kan er dus een probleem ontstaan indien u de woning gaat verhuren. Indien u het onroerend goed gemeubileerd zou gaan verhuren, wordt dit in Frankrijk namelijk gezien als een commerciële (ondernemings) activiteit. De SCI verliest daardoor in principe haar fiscale transparantie. Dat betekent dat de activiteiten van de SCI niet meer rechtstreeks aan haar aandeelhouders worden toegerekend en de SCI zelf als eigenaar van het onroerend goed wordt gezien.
Bij de SCI constructie geldt, zoals eerder beschreven, dat bij een eventuele toekomstige verkoop de vermogenswinst onder het regime van de plus value des particuliers valt en derhalve na 22 jaren geen plus value belasting meer verschuldigd zal zijn. Indien de SCI echter commerciële activiteiten ontplooit (ook éénmalige gemeubileerde verhuur) zal de SCI, ten aanzien van de verhuurinkomsten onderworpen worden aan de Franse vennootschapsbelasting. Ook een winst bij verkoop van het onroerend goed zal dan niet vallen onder het regime van de plus value des particuliers, maar ook over deze winst zal het gebruikelijke vennootschapsbelasting tarief van 33,33% worden toegepast. Bij verkoop van het onroerend goed of van de aandelen in de SCI mag in dat geval ook geen jaarlijkse vermindering worden toegepast en zal dus vennootschapsbelasting verschuldigd zijn over de volledige meerwaarde waarbij tevens de onroerende zaak jaarlijks dient te worden afgewaardeerd met 2% waardoor bij verkoop van het onroerend goed de vermogenswinst nog verder zal toenemen. Dit is dus een groot nadeel in vergelijking met de ‘transparante’ SCI en de situatie dat de woning in privé wordt gehouden, waarbij de woning na 22 jaar bezit niet meer belast kan worden.
