PROPRIETAIRE EN FRANCE: CONCLURE OU RENOUVELER SON BAIL COMMERCIAL ?

Attention, la loi Pinel, réformant le statut des baux commerciaux, prévoit plusieurs mesures favorables aux locataires.

Révision du loyer

L’indice de référence pour la révision triennale du loyer a été modifié par la loi Pinel. Les nouveaux indices utilisés sont jugés plus stables que l’ancien indice de référence, mais ils limitent l’évolution des loyers, ce qui peut être désavantageux pour le bailleur/propriétaire.

Lors d’une révision triennale, le loyer est désormais plafonné à la plus faible des valeurs entre la valeur locative du bien ou le loyer révisé en fonction de l’indice de référence utilisé. A noter que la loi limite à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire dans les cas de déplafonnement du loyer.

Congé et résiliation triennale

La loi a supprimé la possibilité pour le locataire de renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale, sous réserve de quelques exceptions. Le bailleur/propriétaire est donc moins protégé, le locataire pouvant résilier le bail après chaque période triennale.

Inventaire des charges locatives

La loi Pinel impose désormais au bailleur/propriétaire la rédaction d’un inventaire précis et annexé au contrat de bail des différentes charges imputables au locataire : taxes foncières, charges d’immeubles, redevances… A noter que cet inventaire doit être revu annuellement de façon à ce que le locataire puisse connaître l’ensemble des sommes acquittées dans leur détail. Le bailleur doit également produire au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il compte réaliser dans les trois années suivantes. Celui-ci doit être accompagné d’un budget prévisionnel.

Cette mesure laisse moins de flexibilité au bailleur/propriétaire concernant notamment les travaux à effectuer.

En cas de vente

Le locataire bénéficie désormais d’un droit de préférence en cas de cession des murs par le propriétaire.

Cession de droit au bail

En cas de cession du droit au bail, la loi prévoyait auparavant que le locataire cédant soit tenu solidairement au paiement des loyers par tous les cessionnaires successifs. Ce dispositif, appelé « garantie solidaire », courait pendant toute la durée du bail restant à courir. Depuis la loi Pinel, cette garantie solidaire est limitée à trois ans à compter de la cession du bail. De ce fait, le bailleur/propriétaire est moins protégé en cas de cession de droit au bail.

Comment rédiger au mieux son contrat de bail commercial ? n’hésitez pas à contacter Gwénaëlle Pennec