EEN NIEUW JAAR, EEN NIEUWE NAAM, EEN NIEUW ADRES EN EEN VERNIEUWDE WEBSITE!

Allereerst wensen wij onze cliënten en relaties alle goeds voor dit nieuwe jaar en hopen dat onze plezierige samenwerking zich ook dit jaar weer zal voortzetten.

Heering Associates heet voortaan HEERING ADVIES GROEP.
Deze naam  is gekozen omdat wij bestaan uit een aantal zelfstandig gevestigde adviseurs, die als onafhankelijke vakspecialisten samenwerken en elkaar versterken, alles met de focus op juridisch en fiscaal advies in internationale, veelal Frans gerelateerde kwesties.
Denkt u daarbij aan estate planning en familierecht, de afwikkeling van nalatenschappen, internationaal privaatrecht, ondernemingsrecht, de aan- en verkoop van en de vestiging van hypotheken op onroerend goed in Frankrijk, de Franse SCI, insolventierecht, geschillen en procedures in Frankrijk, als ook fiscale begeleiding en advisering bij emigratie naar en remigratie uit Frankrijk.

Vanaf 1 januari 2018 zijn wij gevestigd in een prachtig pand aan de Herengracht in Amsterdam,
thans op nummer 280, waar wij bereikbaar zijn op telefoonnummer 020 – 854 60 63.
Kijkt u vooral eens op onze vernieuwde website: www.heeringadviesgroep.eu

Uiteraard zullen wij u ook dit nieuwe jaar via onze nieuwsflitsen voorzien van het laatste nieuws op juridisch en fiscaal gebied in Frankijk.

Nieuwe regels voor de SCI: Opgave ”bénéficiaire effectif”
Wij herinneren graag aan het bericht dat wij in onze nieuwsflits van oktober jl. deden uitgaan met betrekking tot de consequentie van de vierde anti-witwasrichtlijn die door het Europese Parlement is aangenomen en de Loi Sapin II die in het verlengde daarvan in Frankrijk is ingevoerd. Deze wet verplicht Franse vennootschappen (denkt u aan de SCI) om bij het Registre du Commerce opgave te doen van de uiteindelijk belanghebbenden (”bénéficiaires effectifs”) van deze vennootschappen. Daartoe dient een formulier te worden ingevuld en gedeponeerd.
Als ”bénéficiaire effectif” wordt beschouwd iedere natuurlijke persoon die direct of indirect meer dan 25% van de aandelen of van de stemmen heeft, dan wel, bij gebreke daarvan, de persoon die controle uitoefent op het bestuursorgaan van de vennootschap.
Het deponeren van het formulier is verplicht vanaf 2 augustus 2017 voor entiteiten die nieuw worden ingeschreven. Reeds ingeschreven entiteiten dienen dit vóór 1 april 2018 te doen.
Het nalaten van deze verplichting kan leiden tot een boete.

Wij zijn  u uiteraard graag behulpzaam bij het invullen en deponeren van het desbetreffende formulier.

Nieuws over de laatste fiscale ontwikkelingen
De Franse vermogensbelasting (Impôt de Solidarité sur la Fortune) is afgeschaft en vervangen door een geheel nieuwe vermogensbelasting (Impôt sur la Fortune Immobilière = IFI).
De IFI heft alleen nog over de netto waarde van onroerend goed en de waarde van aandelen in vennootschappen die onroerend goed houden. Voor fiscaal ingezetenen van Nederland met een tweede huis in Frankrijk verandert er dus weinig tot niets. Zij zullen belast blijven voor de Franse vermogensbelasting. De grens van de IFI ligt bij 1.300.000 euro en de tariefschijven (die beginnen vanaf 800.000 euro) zijn als volgt:

Belastbaar vermogen (€)	Tarief 2017(%)
Tot 800.000	0
800.001 – 1.300.000	0,5
1.300.001 – 2.570.000	0,7
2.570.001 – 5.000.000	1,0
5.000.001 – 10.000.000	1,25
Vanaf 10.000.000	1,5

De IFI beperkt fors de mogelijkheid tot aftrek van leningen die op de onroerende zaak drukken. Leningen van de eigen vennootschap zijn in het geheel niet meer aftrekbaar. Op leningen waarop niet wordt afgelost moet onder de nieuwe wetgeving rekening worden gehouden met een verplichte afschrijving op basis van de looptijd van de lening. Een niet aflosbare lening met een einddatum na 10 jaar moet dus jaarlijks verplicht in de aangifte met 10% worden verminderd. Na bijvoorbeeld 5 jaar kunt u dan nog maar 50% van de lening aftrekken. Wij raden u aan om contact met ons op te nemen als u een lening heeft afgesloten voor de aanschaf (of verbouwing) van uw tweede woning in Frankrijk, om samen met u te bekijken of de nieuwe IFI wetgeving impact heeft op uw persoonlijke situatie.

De sociale contributies zijn per 1 januari 2018 verhoogd van 15,5% naar 17,2%. Bij verkoop van uw tweede woning in Frankrijk wordt u dus zwaarder belast. Frankrijk is al eens veroordeeld voor het onterecht opleggen van sociale contributies (arrest De Ruyter). In deze zaak werd Frankrijk in 2015 door het Europese Hof van Justitie veroordeeld omdat zij in strijd met het EU-recht sociale contributies (met een vast tarief van toen 15,5%) oplegde aan o.a. niet-inwoners die hun tweede huis verkochten in Frankrijk. Frankrijk heeft toen reparatiewetgeving doorgevoerd. De vraag is of deze nieuwe wetgeving ook niet in strijd is met het EU-recht en op dit moment spannen wij al de eerste bezwaarprocedures aan tegen de Franse belastingdienst. Het spreekt vanzelf dat de Franse rechter en zeer waarschijnlijk het Europese Hof van Justitie er aan te pas moeten komen om ons gelijk te krijgen. Het is dus absoluut niet zeker dat de nieuwe reparatiewetgeving inderdaad in strijd is met het EU-recht, maar door een bezwaarprocedure in te dienen loopt u in ieder geval niet het risico dat uw zaak straks verjaard is. Dat is namelijk al het geval voor verkopen in het belastingjaar 2015. Hebt u in 2016 of 2017 verkocht dan nodigen wij u uit om contact met ons op te nemen.

Nieuwe huurregels: Loi Pinel
Bij de Loi Pinel zijn de regels voor het beëindigen of verlengen van een huurovereenkomst (bail commercial) gewijzigd, veelal in het voordeel van huurders.

Huurherziening
Bij de Loi Pinel is de benchmark voor de driejaarlijkse herziening van de huur gewijzigd.
De wet bepaalt dat de verhuurder/eigenaar de huurprijs niet met meer dan 10% van de laatst betaalde huur mag verhogen.

Opzegging en driejaarlijkse herziening
Enkele uitzonderingen daargelaten voorziet de wet dat een huurder de huurovereenkomst zonder meer om de drie jaar kan beëindigen, de verhuurder/eigenaar wordt dus minder beschermd.

Inventarisatie van huurlasten
De Loi Pinel vereist thans dat de verhuurder/eigenaar een nauwkeurige inventarisatie maakt van  de verschillende kosten die worden toegerekend aan de huurder (denkt u aan onroerende zaak belasting,  bouwkosten, vergoedingen), welk overzicht aan de huurovereenkomst wordt gehecht.  Deze inventarisatie dient jaarlijks te worden aangepast, zodat de huurder een gedetailleerd overzicht heeft van alle te betalen bedragen. De verhuurder moet de huurder inzicht geven in de werkzaamheden die hij gedurende de laatste drie jaar heeft uitgevoerd en dient een inschatting te maken van de kosten van de werkzaamheden die bij de komende drie jaar denkt aan te pakken.

Verkoop van het gehuurde
Voortaan heeft de huurder een voorkeursrecht in geval van verkoop van het gehuurde.

Overdracht van huurrechten
In geval van overdracht van huurrechten voorzag de wet dat de overdragende huurder aansprakelijk bleef  voor de betaling van de huur door alle opvolgende rechtverkrijgenden gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst. De Loi Pinel beperkt deze garantie tot drie jaar na overdracht van de huurovereenkomst.