Regelmatig ontvangen wij vragen over verschillende aspecten van de Franse Société Civile Immobilière (“SCI”) en met name over de verplichtingen waaraan de SCI moet voldoen.

In de praktijk blijkt dat lang niet iedereen hieraan voldoet, men deze vereisten onderschat, dan wel niet weet hoe een en ander aan te pakken. In deze notitie zetten we een aantal punten op een rij en geven we een korte handleiding om de inmiddels verplichte account bij het Franse belastingportaal aan te maken, waarna eenvoudige aangiften via dit portaal kunnen worden gedaan.

Voor een meer uitgebreide toelichting op de vereisten waaraan de SCI moet voldoen verwijzen wij naar de verschillende nieuwsbrieven die zijn opgenomen op onze website (heeringadviesgroep.eu/nieuwsbrieven)

Van belang is dat een SCI correct wordt “onderhouden”, d.w.z. dat er (a) een goede boekhouding wordt bijgehouden, evenals (b) een correct juridisch dossier, en dat (c) de juiste aangiftes via (d) het belastingportaal worden gedaan.

Daarnaast stellen de Nederlandse en de Franse fiscus eisen aan de statuten en het gebruik van de SCI ter verkrijging en behoud van de fiscale transparantie. Voor het behoud van deze transparantie is nodig dat de SCI niet bedrijfsmatig gemeubileerd verhuurt.

(a) Een goede boekhouding

(i) De SCI dient een goede boekhouding op te zetten, met name voor het bijhouden van de hoogte van de vorderingen van de aandeelhouders (de ‘comptes associés’).

(ii) Er geldt geen wettelijke verplichting om de jaarstukken te deponeren bij de Franse belastingdienst. Het is toegestaan om zelf een kasboek bij te houden, maar dat raden wij af. Het is verstandiger om een in Frankrijk gevestigde accountant (“expert-comptable”) in te schakelen om de jaarrekening vast te stellen.

(b) Een correct juridisch dossier

(i) Mutaties in de statuten of de bestuurder(s) van de SCI moeten worden gepubliceerd middels openbare publicatie (annonce juridique).

(ii) Een overdracht van aandelen kan niet langer geëffectueerd worden middels een onderhandse akte, maar dient thans te geschieden via een notariële akte of middels een akte die wordt meegetekend door een advocaat of expert comptable.

(iii) Recent heeft de Franse Hoge Raad bevestigd dat een schenking van aandelen alleen middels een notariële akte tot stand kan komen.

(iv) Iedere natuurlijke persoon die direct of indirect meer dan 25% van de aandelen of stemrechten in de SCI heeft dient als UBO te worden geregistreerd in het Registre des bénéficiaires effectifs (RBE).

(v) Alle akten en brieven die in naam van de SCI uitgaan aan derden dienen te zijn voorzien van de naam van de SCI. Van belang is ook dat de naam van de SCI op de brievenbus wordt vermeld zodat post van de Franse overheid op het Franse adres van de SCI arriveert. Indien de SCI meermaals is aangeschreven en er niet wordt gereageerd wordt de SCI ambtshalve bij de griffie uitgeschreven (“radiation d’office”).

(vi) Om voor aftrek voor de plus-value-belasting bij verkoop van de onroerende zaak door de SCI in aanmerking te komen dienen facturen voor verbouwingswerkzaamheden op naam van de SCI te worden gesteld en de betaling daarvan moet kunnen worden aangetoond.

(vii) De SCI dient over een eigen bankrekening, in Frankrijk of in het buitenland, te beschikken aangezien bij verkoop van de onroerende zaak de Franse notaris de verkoopopbrengst alleen mag overmaken naar deze ondernemingsrekening. Zo niet, dan worden de gelden door de Franse notaris geblokkeerd totdat de SCI is geliquideerd.

(viii) Na verkoop van de onroerende zaak door de SCI kan er worden overgegaan tot ontbinding en liquidatie. Daarmee houdt de SCI formeel op te bestaan.

(c) Aangiftes bij de Franse belastingdienst

(i) De SCI is niet zelf onderworpen aan inkomsten- en/of vennootschapsbelasting (immers, deze is fiscaal transparant), mits er niet gemeubileerd wordt verhuurd, zodat de aangifteplicht relatief eenvoudig is. Aangezien de Franse belastingdienst controleert wie de gerechtigden zijn achter de SCI dient jaarlijks een n° 2072 aangifte te worden gedaan. Deze aangifte dient jaarlijks vóór 15 mei te worden ingediend en vermeldt wie de aandeelhouders zijn aan wie het onroerend goed ter beschikking wordt gesteld. De 2072 aangifte moet verplicht digitaal worden ingediend en daartoe dient een fiscaal account te worden aangemaakt via het Franse belastingportaal.

(ii) Het niet voldoen aan de onder (i) genoemde verplichting kan leiden tot een heffing van 3% over de economische waarde van het onroerend goed. De Franse belastingdienst verstuurt in de praktijk één of meerdere ingebrekestellingen naar het Franse adres van de SCI (vandaar het belang van een duidelijke adresvermelding ter plaatse). Indien vervolgens niet tijdig een 3% belastingaangifte (n° 2746-SD) wordt ingediend volgt de 3% heffing over 6 belastingjaren.

(iii) Voor de vaststelling van de lokale belastingen dient de bestuurder van de SCI ten minste éénmaal een déclaration d’occupation des biens immobiliers in te dienen. Hierin wordt aangegeven of de woning wordt gebruikt als tweede woning, leeg staat of wordt verhuurd. De aangifte wordt ingediend via het Franse belastingportaal. Indien zich wijzigingen voordoen in de gebruikssituatie dient opnieuw een aangifte te worden ingediend.

(d) Het openen van een account bij de Franse belastingdienst

Het openen van een account bij de Franse belastingdienst geschiedt middels de volgende stappen:

  • (i) Connectie maken via www.impots.gouv.fr
  • (ii) Vervolgens klikken op de rubriek « Votre espace professionnel »
  • (iii) en daarna op « Créer mon espace professionnel »
  • (iv) In de rubriek met betrekking tot het creëren van een espace ”en mode
  • (v) Na het invullen van een aantal gegevens (waaronder het SIREN-nummer van de SCI), een emailadres en paswoord en het accepteren van de algemene voorwaarden klikken op ”valider”
  • (vi) Hierna wordt de ontvangst van de aanvraag bevestigd en wordt een brief naar het opgegeven emailadres gezonden
  • (vii) Na ontvangst van deze electronische brief klikken op ”lien de validation”; deze link is 48 uur geldig
  • (viii) Per post wordt een brief met een activatiecode naar de SCI gezonden.

Vervolgens kunnen middels deze account aangiftes worden gedaan, belasting aanslagen voldaan, bankrekeningen gewijzigd, vragen gesteld en bezwaren ingediend.