Regelmatig ontvangen wij vragen over verschillende formaliteiten met betrekking tot de Franse Société Civile Immobilière (SCI). Hieronder zetten wij voor u enkele belangrijke aandachtspunten op een rij.

Opening bankrekening

Bij verkoop moet een SCI verplicht over een bankrekening beschikken (in Frankrijk of in een ander land) omdat de Franse notaris de verkoopopbrengst alleen mag overmaken naar deze ondernemings rekening. Het is de Franse notaris absoluut niet toegestaan om het geld over te maken naar de aandeelhouders. Helaas zijn er nog steeds veel SCI’s die geen eigen bankrekening hebben en het is zaak om dit in een vroeg stadium op te pakken om problemen in de toekomst te voorkomen.

Boekhouding

Van belang is dat de SCI een goede boekhouding heeft, met name voor het bijhouden van de hoogte van de vorderingen van de aandeelhouders (in het Frans ‘comptes associés’). De SCI genereert over het algemeen immers zelf geen inkomsten en moet bij de aandeelhouders aankloppen om de kosten te kunnen betalen. Bij het bepalen van de waarde van de SCI aandelen mag er namelijk rekening worden gehouden met de schulden. De schulden reduceren de waarde van de aandelen en maken het goedkoper en eenvoudiger om aandelen over te dragen. Er ontstaat daarmee een voordeel van schenkingsrechten bij schenking van aandelen en bijvoorbeeld een reductie van de overdrachtsbelasting bij vervreemding van aandelen tussen aandeelhouders of aan derden. In afwezigheid van een balans is de schuld niet boekhoudkundig geconstateerd en zal de Franse belastingdienst tijdens een controle de schuld niet zonder slag of stoot accepteren. Het bijhouden van de balans d.m.v. een Franse accountant (‘expert-comptable’) is uiteraard een jaarlijkse kostenpost, maar bij een overdracht is het hebben van een balans met daarop de passiva en activa van de SCI een uitstekende investering.

Opgave UBO’s

Vanaf 1 april 2018 is iedere Franse vennootschap, waaronder ook de SCI, verplicht bij de griffie van het Tribunaal waar de SCI is ingeschreven opgaaf te doen van de ‘bénéficiaires effectifs’, d.w.z. de uiteindelijk belanghebbenden (‘Ultimate Beneficial Owner’). Als UBO wordt beschouwd iedere natuurlijke persoon die direct of indirect meer dan 25% van de aandelen of stemrechten heeft. Als de SCI verzuimt om deze informatie tijdig door te geven ontstaat een risico op zeer hoge boetes. Het is dus echt zaak om dit register nauwkeurig bij te houden.

Jaarlijkse aangifte 3%-belasting

De SCI dient jaarlijks aan de Franse belastingdienst te melden wie de achterliggende aandeelhouders zijn aan wie het onroerend goed ter beschikking wordt gesteld. Het niet voldoen aan deze verplichting kan tot een forse heffing van 3% per jaar over de economische waarde van de onroerende zaak leiden. De Franse belastingdienst kan in het slechtste geval zelfs 7 jaar in de tijd terug controleren en dat komt concrete neer op een naheffing van 28%. De Franse 3%-belasting is daarmee echt een plaagbelasting want het verkrijgen van de vrijstelling is aan strikte voorwaarden verbonden en die moeten stipt en tijdig worden opgevolgd. Vrijstelling van deze 3%-belasting is voor een simpele familie SCI, in beginsel, eenvoudig te realiseren door jaarlijks een zogenoemde. nr. 2072-aangifte tijdig in te dienen. Wij raden u echt van harte aan om uw SCI op het specifieke punt van de 3% belasting door ons te laten controleren. Sinds vorig jaar kan de aangifte 3%-belasting uitsluitend nog electronisch geschieden. Hiertoe is het van belang dat ten behoeve van de SCI bij de Franse belastingdienst een zogenoemde ‘espace professionnel’ wordt geopend. Via deze exclusieve elektronische ‘ruimte’ hebt u vervolgens ook rechtstreeks toegang tot alle correspondentie van de Franse belastingdienst m.b.t. de SCI.

Ontbinding en liquidatie

Na verkoop van de onroerende zaak door de SCI raden wij meestal aan om ontbinding en liquidatie te laten plaats vinden, tenzij er de wens is om opnieuw een onroerende zaak in Frankrijk aan te kopen. De SCI wordt via een besluit van de Algemene Vergadering (van aandeelhouders) ontbonden, waarna een liquidatiefase volgt. Tijdens de liquidatiefase worden alle schulden betaald en eventuele vorderingen geïncasseerd en contracten beëindigd. Het resterende kapitaal wordt aan de aandeelhouders uitgekeerd. Veelal gaat men er van uit dat het volstaat de SCI na verkoop van de onroerende zaak verder te negeren of simpelweg te ontbinden. Het besluit tot ontbinding wordt weliswaar gepubliceerd bij de Franse griffie en in een daartoe geëigende krant, maar de SCI houdt niet formeel op te bestaan. Dit is niet eerder het geval dan nadat de SCI, na te zijn ontbonden, ook is geliquideerd. In de praktijk zien we geregeld dat de Franse instanties post blijven sturen naar het adres van de verkochte woning. Dit is niet alleen vervelend voor de nieuwe eigenaar, maar kan ook zeer vervelende gevolgen hebben als er wettelijke verplichtingen worden genegeerd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de bovengenoemde verplichting om de UBO’s van de SCI aan te melden en wijzigingen door te geven. Het risico van boetes en sancties is dan helaas een realiteit en door te ontbinden en liquideren wordt dit voorkomen.