Met deze nieuwsbrief informeren wij u graag over een aantal zaken die voor u als eigenaar van onroerend goed in Frankrijk of als aandeelhouder van een SCI van belang zijn:

• Met ingang van 1 januari 2023 is de taxe d’habitation afgeschaft voor een Franse woning die als hoofdverblijf dient, maar deze blijft (o.a.) van kracht voor tweede woningen. Als eigenaar van een tweede woning bent u verplicht om digitaal aangifte te doen middels de déclaration d’occupation et de loyer. Mocht u nog geen online profiel hebben aangemaakt dan dient u contact op te nemen met de Franse belastingdienst en raden wij u aan de aangifte in te dienen omdat er vanaf dit jaar waarschijnlijk boetes zullen worden opgelegd.
• Ten vervolge op ons bericht in de vorige nieuwsbrief, waarin werd gemeld dat eigenaren van een Franse woning met een energielabel F of G bij verkoop van hun woning verplicht zijn om een uitgebreide energie-audit (Audit énergétique) te doen uitvoeren, geven wij tevens graag nadere informatie over de gevolgen voor eigenaren die hun energieverspillende woning verhuren. Leest u hiervoor het uitgebreide artikel op onze website.
• De huurder die een ”commerciële huurovereenkomst” (Bail commercial) is aangegaan heeft recht op verlenging van zijn overeenkomst na afloop van de huurtermijn, dan wel op een vergoeding indien de overeenkomst niet wordt verlengd. Recentelijk heeft de Cour de Cassation een uitspraak gedaan waarin is vastgesteld dat wanneer het aanbod tot verlenging van de huurovereenkomst wordt gedaan onder andere voorwaarden dan die van kracht waren voor de ‘oude’ overeenkomst (met uitzondering van een aanpassing van de huurprijs), dit aanbod gelijk staat aan een opzegging van de huurovereenkomst zonder aanbod van verlenging, zodat de verhuurder verplicht is een vergoeding aan de huurder uit te keren. Denkt u bij bail commercial niet alleen aan een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld een winkelpand, maar ook aan een bail die is aangegaan in een résidence de tourisme.

Indien u aandeelhouder bent van een SCI die onroerend goed houdt in Frankrijk gelden de volgende aandachtspunten:

• Ook de SCI dient digitaal aangifte te doen middels de déclaration d’occupation et de loyer.
• De SCI dient over een eigen bankrekening, in Frankrijk of in het buitenland, te beschikken. Dit is met name van belang bij verkoop van de onroerende zaak aangezien de Franse notaris de verkoopopbrengst alleen mag overmaken naar deze ondernemingsrekening.
• De SCI dient een goede boekhouding op te zetten, met name voor het bijhouden van de hoogte van de vorderingen van de aandeelhouders (de ‘comptes associés’). Bij overdracht van de aandelen (door overlijden of verkoop) kan op deze wijze de waarde daarvan precies worden bepaald. In de praktijk kan het interessanter zijn om de aandelen van een SCI over te dragen, in plaats van het onroerend goed zelf, omdat er dan rekening mag worden gehouden met de schulden. Dat levert veelal een besparing op van vermogenswinstbelasting voor de verkoper en een besparing van overdrachtsbelasting voor de koper.
• Vanaf 1 april 2018 is iedere Franse vennootschap, waaronder ook de SCI, verplicht bij de griffie van het Tribunaal waar de SCI is ingeschreven opgaaf te doen van de ‘bénéficiaires effectifs’ (de ‘Ultimate Beneficial Owners’). Als UBO wordt beschouwd iedere natuurlijke persoon die direct of indirect meer dan 25% van de aandelen of stemrechten heeft.
• De SCI dient jaarlijks aan de Franse belastingdienst te melden wie de achterliggende aandeelhouders zijn aan wie het onroerend goed ter beschikking wordt gesteld. Het niet voldoen aan deze verplichting kan tot een heffing van 3% per jaar over de economische waarde van de onroerende zaak leiden. Vrijstelling van deze 3%-belasting is voor een simpele familie SCI, in beginsel, eenvoudig te realiseren door jaarlijks een zogenoemde. nr. 2072-aangifte tijdig in te dienen. Het niet op tijd indienen van de aangifte resulteert in een forse naheffing, de belastingdienst kan 6 jaar terug gaan en een boete opleggen.
• Het is zaak regelmatig te verifiëren of post van de Franse overheid op het Franse adres van de SCI arriveert. Indien u (meermaals) bent aangeschreven en niet reageert wordt de SCI bij de griffie uitgeschreven (radiation d’office) en dient u vervolgens de nodige kosten te maken om de SCI weer in te doen schrijven.
• Na verkoop van de onroerende zaak door de SCI is het zaak de SCI te ontbinden en te liquideren, alleen dan houdt de SCI formeel op te bestaan.

Mocht u uitgebreider willen lezen over bovenstaande aandachtspunten kijkt u dan op onze website: www.heeringadviesgroep.eu