De Nederlandse koper van Frans onroerend goed stelt regelmatig de vraag of verwerving van het Franse onroerend goed via enigerlei rechtpersoon aanbeveling verdient. Op zichzelf is het gebruik van een BV of stichting denkbaar, ook een vereniging of coöperatieve vereniging kan onder omstandigheden in beeld komen. Nederlandse rechtspersonen worden in Frankrijk erkend. Wanneer wij ons beperken tot de casus van een privé tweede huis in Frankrijk, dan verdwijnen de meeste BV-constructies uit beeld: de BV kan niet zelf in het onroerend goed wonen, zal derhalve noodzakelijkerwijs het onroerend goed aan derden afstaan en dit leidt tot een commerciële exploitatie. Indien de aandeelhouder van de BV, net als iedere derde, gebruik wil maken van het onroerend goed zal hij huur moeten betalen en de BV zal deze huurinkomsten moeten aangeven. De Franse fiscus ziet de rechtspersoon als eigenaar en eist aangifte huurinkomsten en wel op reële basis. Komt er geen aangifte, of een onwaarschijnlijke, dan staat de fiscus een redelijk apparaat van maatregelen en heffingen ten dienste die het leven voor de BV en zijn aandeelhouder er niet feestelijker op maakt. De BV of SàRL zal derhalve slechts op grond van bijzondere omstandigheden bij de desbetreffende eigenaar in beeld komen, maar niet in zijn algemeenheid.
Anders ligt dit voor de Société Civile Immobilière, de SCI. De SCI is een maatschap naar Frans recht. De toevoeging ‘Immobilière’ betekent dat op deze maatschap een speciaal regime van toepassing is. Een maatschap naar Frans recht heeft anders dan de huidige maatschap naar Nederlands recht rechtspersoonlijkheid, en de vennoten van de SCI (‘Associés’) hebben aandelen in de SCI. De rechtspersoonlijkheid en het aandeelhouderschap houdt geen beperking van aansprakelijkheid in, integendeel, de vennoten van de SCI zijn aansprakelijk voor de verplichtingen van de SCI in verhouding van hun aandelenbezit.
De SCI is in Frankrijk een populaire vennootschap voor het houden van onroerend goed, in het bijzonder in familieverband. Een gemeenschappelijk mede-eigendom leidt tot evenveel problemen als in Nederland bekend, familiaal onroerend goed bezit is in Frankrijk veel voorkomend en het geëigende instrument is daarbij praktisch altijd de SCI.
De SCI wordt eenvoudig opgericht bij onderhands document of bij notariële akte, waarbij de notariële akte het voordeel heeft van vaststaan van de datum van oprichting, hetgeen weer voordelen heeft in het kader van handelingen verricht in de oprichtingsfase en voordelen inzake het ‘realiteitsgehalte’. Met realiteitsgehalte wordt bedoeld dat de Franse fiscus bij tijd en wijle geneigd is een SCI terzijde te zetten indien de fiscus kan aantonen dat de SCI in werkelijkheid nauwelijks reëel heeft gefunctioneerd. Een ordelijke administratie, inschrijving en vaststelling van jaarstukken is derhalve aan te raden.
Fiscaal transparant
De SCI wordt door de Franse fiscus voor zaken als inkomsten- en vermogensbelasting als transparant bezien. Transparant betekent hier dat de activiteiten van de SCI rechtstreeks aan haar ‘associés’ worden toegerekend. Met andere woorden: de ‘associés’ worden voor zaken als inkomsten- en vermogensbelasting als eigenaar van het onroerend goed gezien. De SCI is geen zelfstandig belastingplichtige. Deze redenering wordt door de Nederlandse fiscus gevolgd indien de statuten van de SCI aan bepaalde eisen voldoen.
